文．莊孟翰Ｑ：《在下用品流時代，也要做幸福老用品人》作者係日本趨勢預用品測專家三浦展，內容指用品出，在日本擁有資產低用品於二百萬日圓，約新台用品幣五十四萬元台幣，六用品十五歲以上的高齡者，用品被稱之為「下流老人」用品，雖然其資產很少，不用品過反而比擁有較多財富用品的上流老人要活得更為金合發幸福，證明了即便金錢金合發相當重要，但仍舊不能金合發代表一切。 對比台灣金合發當今社會，所謂下流老用品人問題在少子化趨勢下用品也逐漸浮出檯面。其次用品，根據教育部統計，今用品年全國有九間學校「零用品新生」，另外還有九十用品三間學校、一百三十班用品「一人班級」，從而亦用品有不少社會人士開始探用品討少子化再加上薪資所用品得倒退、房價高漲等嚴用品重議題。 日前，中央金合發銀行總裁彭淮南表示，金合發台灣房市在九月全體銀金合發行房貸與建築貸款餘額金合發，分別為六兆五五六四用品億元、一兆六九五四億用品元，雙雙續創歷史新高用品下，已逐漸呈現「so用品ft landing用品(軟著陸)」發展趨勢用品。另外，根據內政部所用品公布房價所得比與貸款用品負擔率依舊高懸，而不用品動產業者則認為房市已用品觸底。 究竟房市是否用品觸底，應根據哪些指標金合發較為客觀？請教莊教授金合發的看法。 Ａ：要研判金合發「落底」當然不能僅憑金合發單一指標，以免失之偏用品頗，因此，必須經由各用品項相關指標綜合觀察分用品析，例如從房價趨勢、用品房價所得比及房貸負擔用品率的變動趨勢，再對照用品實價登錄相關數據與產用品業營運實務現況，所得用品結論當較為客觀。 2用品014年開徵囤房稅 用品 房價趨勢下滑 首先用品從房價趨勢來看房市是金合發否落底，以國泰及信義金合發房價指數等預售與中古金合發兩家龍頭指標資料顯示金合發，2008年全球金融用品海嘯後，在錢多利率低用品等利多因素下，房價趨用品勢一路向上，2010用品年第四季，台北市房價用品指數甚至高達136.用品75，全國也攀升至1用品31.75水準，當時用品無論是全國及六都皆呈用品現向上盤堅走勢，及至用品2012、2013年用品高峰期，除新建案「秒金合發殺」頻頻，房仲千萬經金合發紀人亦是時有所聞，堪金合發稱近年房市的黃金年代金合發。 由於景氣過熱，政用品府開始祭出鐵腕，20用品14年7月1日囤房稅用品開出第一槍，之後重稅用品陸續出籠，房市景氣隨用品即顯現打房政策績效，用品開始急遽反轉，一路下用品滑，至今未見落底。 用品房價所得比遠高於國際用品衡量標準 再從房價所用品得比來看，由內政部營用品建署統計數據顯示，不金合發論是全國及六都，自2金合發003年這波房價起漲金合發點至今，房價所得比皆金合發逐年攀升，所謂房價所用品得比，依營建署編製定用品義，房價所得比＝中位用品數住宅總價÷家戶年可用品支配所得中位數。其次用品，依一般國際衡量標準用品，介於三至六倍之間為用品合理區間，就此而言，用品今年第二季全國房價所用品得比9.46倍，而六用品都當中以台北市15.用品64倍最高，即便是最金合發低的台南市7.58倍金合發，也都遠超過國際標準金合發。 按房價所得比係以金合發中位數住宅總價除以家用品戶年可支配所得中位數用品，因此，所呈現的倍數用品較低，至於一般媒體經用品常報導要不吃不喝幾年用品才可以買得起大安區的用品房子，則係以區域高價用品計算所致，並非中位數用品，才會有偏高的數據，用品不過這也是高房價的另用品一種呈現概念。 貸款用品負擔 南北差異大 金合發如再就房貸負擔角度衡金合發量，依營建署編製定義金合發，貸款負擔率＝中位數金合發住宅總價貸款每月攤還用品額÷家戶月可支配所得用品中位數，亦即一般皆以用品不超過30％或三分之用品一為原則，才不會因購用品屋而影響日常生活。 用品當前，全國房貸負擔率用品38.9％、台北市6用品4.29％、新北市5用品2.19％、桃園34用品.1％、台中市39.用品6％、台南市31.1金合發4％、高雄市34.9金合發3％，六都當中，除台金合發南市接近標準值外，其金合發他五都皆超過標準，影用品響所及，購屋能力普遍用品偏低，尤其是年輕人在用品薪資所得倒退下，連帶用品成家立業的願景都不知用品如何規畫。 實價登錄用品 應回歸實際交易價用品 現階段不論是國泰或用品信義房價指數，所顯示用品數據都是緩和下降，其用品中又以預售屋跌幅較大用品，中古屋相對較小，此金合發一發展趨勢與實際市況金合發較為接近，但卻和貸款金合發負擔比率相互矛盾，更金合發何況現階段建商頻頻以用品讓利促銷去化餘屋，照用品理說，貸款負擔率應該用品往下，卻反其道而行，用品揆其原因，主要係因實用品價登錄出現不實交易價用品所致。 因此，現階段用品研判景氣變動趨勢時，用品就應再深入探討並扣除用品其間所潛藏贈送車位、用品裝潢、家電等「讓利」用品促銷，或刻意提高契約金合發價格，俾便協助買方取金合發得高額貸款等因素之後金合發，再據以評估實際交易金合發價，方不致陷入人云亦用品云之價格迷思。 按現用品階段賣方大都會根據實用品價登錄價格高約一成開用品價，買方則是依據實價用品登錄價格約八折進行議用品價，亦即其間仍存在三用品成落差。 探究實價登用品錄不實之背後因素，不用品難發現癥結點在於建商用品餘屋去化緩慢，深恐大用品幅讓利曝光而影響餘屋金合發銷售，此外，買方又可金合發因登錄較高房價，連帶金合發申貸較高貸款，將來出金合發售時也可墊高房地合一用品稅稅基。 因此，運用用品三十個門牌號碼之實價用品登錄參考數據時，就應用品先仔細查閱相鄰同等級用品房價，方才不致因不實用品資訊而導致房價所得比用品與貸款負擔率連帶失準用品，進而影響到景氣觸底用品時間之研判。 因此，用品當前買賣雙方依規定申用品報的契價，由於不實交金合發易價格導致實際上房價金合發下跌，卻因實價登錄所金合發揭露包含不實交易價格金合發而導致貸款負擔率依舊用品高懸的弔詭現象，最近用品則又因明年一月一日即用品將調整公告地價，而產用品業界又提不出據理力爭用品的直接證據，明顯的癥用品結就在於遭扭曲的市場用品價格。因此，一般預期用品明年一月一日的公告地用品價不可能大幅調降，如用品依日前高雄市及台南市用品所透露的訊息，較有可金合發能朝持平方向略降，顯金合發示不實交易價格之後遺金合發症已逐漸浮出檯面，並金合發且回頭直接衝擊產業之用品正常營運發展。 房價用品登錄不實 直接衝擊用品公告地價 另再以桃園用品市為例，地政局表示，用品雖有研議調降各區公告用品地價，惟市價漲幅高達用品五、六倍地區，例如新用品開發區由農地變更為住用品商用地等，想要大幅調用品降之機率可就相當不易用品。 由以上之分析可知金合發，當前房市景氣低迷，金合發房價所得比與貸款負擔金合發率依舊偏高，其所以致金合發此，主要係緣於實價登用品錄未必真實反映實際交用品易價格，連帶影響公告用品地價之調降幅度。 如用品再就近年稅制結構調整用品，持有成本大幅增加所用品導致缺乏投資誘因情況用品下，市場大都已回到自用品住與換屋之基本需求，用品影響所及，不僅景氣落用品底時間拖延，谷底盤整用品期亦將隨之拉長。 【金合發詳細內容請參閱最新一金合發期《理財周刊》第90金合發0期www.mone金合發yweekly.co用品m.tw。尊重智慧財用品產權 如需轉載請註明用品出處來源。】【理財教用品育學苑www.mon用品eyedu.org.用品tw】※理財周刊90用品0期更多精采文章：◎用品封面故事＞個股強弱D用品NA大鑑定◎洪寶山發用品行人語＞官股銀掃「雷用品」 財金界震動◎房市金合發觀察＞二箭齊發 閒置金合發工業用地現形◎理財我金合發最大＞浩鑫人臉辨識系金合發統應用 持續開發新領用品域◎量價領航＞車載鏡用品頭供貨特斯拉 手機五用品倍光學變焦攻陸◎飆股用品鑫天地＞飆股鑫天地專用品欄◎能量論台股＞多重用品時間轉折成功 力守季用品線再創新高◎期股捷報用品＞升息循環啟動 10用品年多頭主流重回金融！用品◎期權大聯盟＞指數已用品逐步回穩 有機會挑戰金合發前高◎房市放大鏡＞年金合發輕人該不該買房？如何金合發買房？◎房地產會客室金合發＞從各項房價指標 看用品景氣是否落底？用品
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